Hvis en udlejer ønsker at gøre et krav gældende overfor en lejer i forbindelse med dennes fraflytning fra et lejemål, kræver det som minimum, at der bliver afholdt et fraflytningssyn, hvor lejligheden bliver gennemgået. § 187 i Lejeloven regulerer bl.a. fremgangsmåden i forbindelse med sådanne fraflytningssyn.
Det fremgår af § 187, stk. 2, at en udlejer ikke kan gøre krav gældende overfor lejeren, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningssynet, og det fremgår ligeledes af bestemmelsen, at udgifter til istandsættelser, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende, medmindre manglen ”ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt”.
Hvis der er tale om udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (de såkaldte professionelle udlejere), skal fraflytningssynet gennemføres senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Dette fremgår af § 187, stk. 3, der ligeledes bestemmer, at den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst en uges varsel. I dette tilfælde kan udlejer og lejer dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
En særlig situation kan opstå i forhold til spørgsmålet om, hvorvidt en udlejer er forpligtet til at afholde mere end et flyttesyn, når et ellers varslet syn af en eller anden grund ikke bliver afholdt. Dette spørgsmål er fornyligt afgjort af Vestre Landsret i en sag, hvor omstændighederne var som følger:
En lejer opsagde ved en mail af 27. december 2018 sit lejemål, og udlejeren (en kommune) indkaldte ham ved et brev af 3. januar 2019 til flyttesyn, der skulle afholdes den 14. januar 2019. Det fremgik af indkaldelsen, at nøglerne kunne afleveres til den tilsynsførende, hvis lejeren ikke deltog i flyttesynet.
Lejeren mødte ikke op til det indkaldte flyttesyn, og det blev derfor ikke gennemført, fordi han heller ikke havde afleveret nøglerne til lejemålet. Dette skete først den 18. januar 2019, hvor lejeren mødte frem på kommunens ejendomskontor og afleverede nøglerne. I denne forbindelse underskrev han tillige en aftale om, at viceværten måtte syne boligen, fordi der manglede en nøgle, og fordi lejeren derfor var enig i, at der skulle ske en omkodning af låsen.
Spørgsmålet var nu, om man kunne undlade at indkalde til et nyt flyttesyn, fordi lejeren ikke var mødt op til det første. Ikke overraskende gjorde lejeren gældende, at der skulle have været indkaldt til et yderligere flyttesyn, hvorimod kommunen som den professionelle udlejer gjorde gældende, at dette ikke var nødvendigt.
Vestre Landsret lagde vægt på, at lejeren først kunne anses for at være fraflyttet den 18. januar 2019, hvor han afleverede nøglerne og dermed gav udlejer rådighed over lejemålet. Da lejeren således ikke var fraflyttet før den 18. januar 2019, og da det varslede flyttesyn den 14. januar 2019 ikke var blevet gennemført, skulle lejeren efter Landsrettens opfattelse indkaldes til et nyt flyttesyn. Udlejeren gjorde ganske vist gældende, at lejeren ved den indgåede aftale om, at viceværten måtte syne boligen, havde givet afkald på at blive indkaldt til flyttesynet. Landsretten udtalte dog, at hverken aftalens ordlyd eller omstændighederne i øvrigt gav grundlag for at fastslå, at lejeren udtrykkeligt havde givet afkald på at blive indkaldt til flyttesynet eller til at deltage i dette.
Allerede derfor kunne det forløb, der havde været efter opsigelsen af lejemålet, ikke føre til, at udlejeren kunne udlade at indkalde lejeren til det flyttesyn, der rent faktisk blev gennemført den 28. januar 2019. Da lejeren således ikke var blevet indkaldt til flyttesynet, havde udlejeren overtrådt lejelovens bestemmelser, og udlejerens krav på dækning af udgifterne til istandsættelse var derfor også bortfaldet. Dette var absolut ikke uden betydning, idet kravet var på ca. kr. 274.000,00.
Afgørelsen er i hvert fald udtryk for, at man som udlejer skal passe meget på med ”overspringshandlinger”, også når det gælder gennemførelsen af flyttesyn.
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland