Lejeloven gælder ikke for enhver form for udlejning af fast ejendom. I lejelovens § 1 er det anført, at loven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller husrum, og i øvrigt uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. Til gengæld fremgår det også af § 1, at loven ikke gælder for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.
Hvis man derfor udlejer et eller flere sommerhuse, kan man derfor som udgangspunkt ”slappe af”, idet en udlejning til det angivne formål (ferie og fritid) altså for eksempel betyder, at lejeren ikke opnår de særlige rettigheder, som lejeloven giver på en række punkter.
Når man skal vurdere formålet med udlejningen af et sommerhus, vil man blandt andet lægge vægt på lejeperiodens længde, som normalt ikke bør overstige 6 – 8 uger. Hvis man derimod udlejer sommerhuset til helårsbeboelse, vil det være omfattet af lejeloven, uanset om det lejede rent faktisk lovligt kan anvendes til helårsbeboelse eller ej.
Der kan også lægges vægt på andet end det tidsmæssige, idet for eksempel udlejning til midlertidig beboelse, for eksempel på grund af arbejdsmæssige forhold, formentlig heller ikke vil være omfattet af lejelovens bestemmelser.
I en forholdsvis ny sag har Østre Landsret taget stilling til netop spørgsmålet om, hvorvidt udlejning af et sommerhus var omfattet af lejeloven eller ej. Situationen i sagen var som følger:
En person indgik en aftale med ejeren af et sommerhus om at leje dette i 4 uger fra midten af december måned 2019. Aftalen blev efterfølgende forlænget med yderligere 4 uger, fordi lejerens hund havde brækket et ben og skulle genoptrænes. Efter udløbet af den forlængede lejeperiode blev lejeren og dennes ægtefælle dog boende i huset, og parterne forhandlede i løbet af foråret og sommeren om, hvorvidt lejeren skulle købe ejendommen.
Forhandlingerne om overdragelse af ejendommen endte uden resultat, og i stedet udarbejdede udlejer et udkast til en tidsbegrænset lejekontrakt, som lejeren og dennes ægtefælle dog ikke ville underskrive.
Derefter opfordrede udlejer flere gang lejeren og dennes ægtefælle til at fraflytte ejendommen, hvilket de dog nægtede. Derfor indgav udlejer en anmodning til Fogedretten om at udsætte parret af sommerhuset.
Fogedretten godkendte, at parret kunne udsættes, men afgørelsen blev af lejerne indbragt for Landsretten. Idet lejerne siden december måned 2019 havde beboet huset og havde betalt leje, fandt Landsretten i modsætning til Fogedretten, at der var indgået en lejeaftale, som var omfattet af lejeloven, fordi der ikke havde været tale om udlejning til ferie eller fritidsmæssige formål. Da udlejerens opsigelse således ikke havde været berettiget, kunne lejeren og dennes ægtefælle derfor heller ikke udsættes af lejemålet.
Sagen viser, at lejelovens ord om, at udlejningen skal være til ferie eller fritidsmæssige formål, skal forstås bogstaveligt, og derfor skal man i hvert fald som udlejer være meget opmærksom på, at udlejningen kun sker til dette formål, og at der ikke pludselig kommer andre forhold i spil.
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland