Den danske lejelovgivning har i mange år været kendetegnet ved, at reglerne har været delt i en række forskellige love, hvilket ikke har været med til at forbedre overblikket – hverken for udlejere eller for lejere. Som et led i at gøre området mere overskueligt har Folketinget netop vedtaget en ny lejelov, som skal gælde fra den 1. juli 2022. Der er som udgangspunkt kun tale om en sammenskrivning af den almindelige lejelov og boligreguleringsloven, og selvom der også i et vist omfang er præciseringer og ændringer i den nye lov i forhold til de nuværende regler, er der altså i vidt omgang tale om genbrug af de regler, der gælder nu. Dette vil forhåbentlig være til glæde både for udlejere og lejere.
Formålet med den nye lejelov har altså grundlæggende været at forenkle og modernisere lovgivningen uden at ændre væsentligt i den nuværende retstilstand for udlejer og lejer.
En del af ”oprydningen” i reglerne har medført, at den nye lejelov kun skal indeholde de regler, der vedrører det direkte forhold mellem lejer og udlejer, mens andre regler, som mere har relation til myndigheder m.v., flyttes over i en ny lov, der kaldes ”lov om boligforhold”. Denne lov træder ligeledes i kraft pr. 1. juli 2022.
For udlejere af boligejendomme er det værd at være opmærksom på, at der i visse henseender er en ”opstramning” i reglerne, selv om udgangspunktet kun er en forenkling.
Ny typeformular
Som udlejer skal man nemlig blandt andet være opmærksom på, at der skal anvendes en ny typeformular, hvis man anvender en blanket ved indgåelse af lejeaftalen. Der findes i § 5 i den nuværende lejelov en bestemmelse om anvendelse af blanketter, og denne bestemmelse fortsætter altså i den nye lejelov. Hvis man anvender en forkert blanket, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren færre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. Den nye typeformular er ikke udarbejdet endnu, men det må forventes, at den vil være tilgængelig senest ved lovens ikrafttræden.
Gennemgribende forbedrede lejemål
I den nuværende lejelovgivning er der regler om lejefastsættelse for de såkaldte ”gennemgribende forbedrede lejemål”, og det vil der også være i den nye lejelov. I forhold til hidtil er der imidlertid nu vedtaget den ændring, at alle dele af lejemålet skal fremstå moderniseret. Det er derfor ikke tilstrækkeligt kun at forbedre enkelte dele af lejemålet som f.eks. køkken eller bad – forbedringerne skal altså foretages ”all over”.
Tilbudspligt
Hvis man som udlejer overvejer at sælge ejendommen, er der som bekendt i visse tilfælde en tilbudspligt i forhold til lejerne, således at de skal tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis, inden den overdrages til anden side. Som noget nyt gælder tilbudspligten efter 1. juli 2022 også i de tilfælde, hvor et selskab, som ejer ejendommen, ønsker at foretage en spaltning af selskabet.
Tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje
Såfremt lejen bliver nedsat i lejeperioden, vil det efter den nye lov være således, at det direkte anføres i loven, at udlejer skal foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje, hvis der ellers er indbetalt for meget i forhold til det tilladte maksimum.
Alt i alt er der altså tale om justeringer og tilretninger, men det er alligevel en god idé som udlejer at være forberedt på de relevante ændringer, således at den sædvanlige administration hurtigt finder sit naturlige leje igen.
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland