Når man som udlejer skal indgå en lejekontrakt, stilles man af og til i en situation, hvor man skal vælge, om aftalen skal indgås med en eller flere lejere. I den situation kan der være forskellige overvejelser om, hvorvidt det vil være en fordel eller en ulempe, at aftalen indgås med flere personer. En af fordelene kan i hvert fald være, at der på den måde opnås større sikkerhed for, at lejen betales, fordi flere personer hæfter for denne. En ulempe kan til gengæld være, at det kan blive sværere at opsige lejeaftalen, hvis man som udlejer af en eller anden grund ønsker dette.
Set fra lejernes side kan der også være både fordele og ulemper ved at indgå lejeaftalen i fællesskab. En af de klare ulemper er, at det kan være svært at aftale sig frem til, hvem der skal fortsætte lejeaftalen, hvis man af en eller anden grund ikke længere kan fortsætte lejeaftalen i fællesskab. En fordel kan derimod være, at man ofte vil have mulighed for at fortsætte en lejeaftale som lejer, hvis en eller flere af de andre ikke ønsker at fortsætte, men derimod ønsker at flytte. Sidstnævnte tilfælde er netop blevet bedømt i en sag, som Østre Landsret har afgjort. Omstændighederne i sagen var følgende:
To personer lejede en lejlighed, som de sammen havde boet i fra lejeaftalens indgåelse i 2014. Begge personer stod på lejekontrakten, og det fremgik af aftalen, at man som lejer var forpligtet til at tilmelde sig folkeregistret og at tilmelde sig overfor forsyningsselskaberne.
I september 2018 skrev den ene lejer til udlejer og spurgte, om hun kunne blive slettet af lejekontrakten, fordi hun havde fået tilbudt en anden lejlighed. Udlejers svar var, at dette ikke kunne lade sig gøre, og såfremt hun ønskede at flytte, skulle lejeaftalen opsiges.
I august 2019 skrev den anden lejer til administrator og spurgte, om udlejer kunne acceptere, at med-lejeren fraflyttede adressen. Udlejers svar var igen et nej, og det blev gentaget, at såfremt en lejer fraflyttede, skulle lejemålet opsiges.
Herefter gik der endnu et år, og i august 2020 orienterede den lejer, som oprindeligt ønskede at fortsætte lejeaftalen, udlejer om, at vedkommende ønskede at bytte lejligheden med en lejer af en anden beboelseslejlighed. Hertil bemærkede udlejer, at man havde konstateret, at den anden lejer nu var fraflyttet lejemålet, og at en ny person var tilmeldt på adressen. Den tilbageværende lejer bekræftede, at dette var tilfældet.
I oktober måned 2020 ophævede udlejer lejeaftalen under henvisning til, at den ene af lejerne var fraflyttet. Lejeloven indeholder således en bestemmelse om, at dette kan ske ”når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren” (lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4). Det blev under sagen oplyst, at lejeren var fraflyttet i efteråret 2018.
Sagen blev først behandlet i Københavns Byret, der ikke fandt, at ophævelsen var berettiget. Østre Landsret, hvortil sagen blev anket, var enig i dette, og man lagde vægt på, at lejeaftalen oprindeligt var indgået med 2 personer som lejere, og at disse havde boet sammen i lejemålet fra 2014 til efteråret 2018, hvor den ene så flyttede. Østre Landsret udtalte endvidere, at førnævnte bestemmelse i lejeloven (tidligere § 93, stk. 1, litra d) hverken efter sin ordlyd eller efter forarbejderne til loven gav udlejer adgang til ophæve en lejeaftale alene som følge af, at en eller flere lejere fraflyttede lejemålet. Derudover lagde landsretten vægt på, at det ikke ved indgåelsen af lejeaftalen eller forud for ophævelsen af lejeaftalen med den fornødne klarhed var tilkendegivet overfor lejerne, at det var en betingelse for opretholdelsen af lejemålet, at det var beboet af dem begge, således at den enes fraflytning fra lejemålet kunne berettige udlejer til at ophæve lejeaftalen.
Konklusionen må derfor være, at der skal noget særligt til, hvis udlejer i forbindelse med, at en af flere lejere fraflytter et lejemål, ønsker at blive frigjort også for den eller de andre lejere. Dette er i øvrigt udtryk for, at lejeloven jo netop er til for at beskytte også lejerne i rimeligt omfang.
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland