Hvis man som udlejer er i en situation, hvor man skal opsige eller ophæve en lejeaftale overfor en lejer, er der visse krav, der skal være opfyldte. Meddelelsen kan f.eks. ikke sendes som et digitalt dokument, altså pr. mail, og det er bl.a. også en betingelse, at meddelelsen kommer frem til lejeren.
Igennem tiden har der været en hel del sager, som har vedrørt spørgsmålet om, hvorvidt et påkrav, en opsigelse eller en ophævelse fra udlejer var kommet frem til lejer. Dette har naturligvis været en følge af, at der typisk er ganske meget på spil, når det drejer sig om sådanne meddelelser fra udlejer til lejer.
I en sag fra 2015 udtalte Højesteret, at det er udlejer, der har bevisbyrden for, at f.eks. et betalingspåkrav eller en ophævelse er kommet frem til lejer. Samtidig blev det vurderet, at breve, som er adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem den dag, hvor brevet og det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen. Det gælder, uanset om lejer afhenter det anbefalede brev, og selv om det i dag kræver lidt mere, hvis forsendelser skal være fremme næste dag, fordi de så skal sendes som quickbrev.
Til gengæld fraviges dette udgangspunkt, hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejer kendte eller burde kende til særlige forhold hos lejeren, som kan ændre på dette. I sagen fra 2015 var der ikke nogen særlige forhold, selvom lejeren havde en postboksadresse, som ikke var benyttet, og som betød, at posten ikke kunne afleveres i lejerens postkasse. Det blev nemlig lagt til grund, at udlejeren ikke var bekendt med disse forhold, og derfor blev en fremsendt ophævelse af det omhandlede lejemål godkendt.
I en ny sag er Højesteret dog kommet til det modsatte resultat. I denne sag sendte udlejeren et opsigelsesbrev til to lejere, som havde bopæl i samme lejemål og fælles børn. Højesteret tog igen udgangspunkt i, at det er udlejer, der har bevisbyrden for, at brevet er kommet frem. Højesteret fandt, at udlejeren havde godtgjort, at brevet var kommet frem til den ene af det to lejere. Det var imidlertid ikke godtgjort, at brevet også var kommet frem til den anden lejer, som var varetægtsfængslet på tidspunktet for brevets fremsendelse. Højesteret bemærkede i den forbindelse, at udlejeren var bekendt med, at personen var varetægtsfængslet, og udlejeren måtte derfor vide, at dette kunne betyde, at han ikke blev bekendt med brevets indhold.
Det forhold, at opsigelsen var kommet frem til den anden lejer, som den varetægtsfængslede levede sammen med i et ægteskabslignende forhold, kunne ikke i sig selv føre til, at opsigelsen dermed også skulle anses for at være kommet frem til den person, der var varetægtsfængslet. Derfor kom Højesteret frem til, at sagen ikke kunne behandles ved fogedretten, hvortil udlejer i første omgang havde indbragt sagen.
Sagerne viser, at man i nogle tilfælde som udlejer kan have meget svært ved at få afleveret de nødvendige breve til lejere, som ikke umiddelbart er til at komme i kontakt med. Det kan naturligvis altid diskuteres, om dette er rimeligt, men faktum er i hvert fald, at man som udlejer skal være forberedt på, at man selv har ”besværet” med at sikre sig, at fremsendte breve også kan anses for at være modtaget hos lejeren.
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland