Som udlejer kan man i visse tilfælde have en interesse i at lave en tidsbegrænsning af en lejeaftale, og der kan være forskellige årsager hertil.
Uanset om man som udlejer har få eller mange lejemål, der udlejes, kan man således for eksempel have et ønske om at kunne slippe af med en lejer igen forholdsvis hurtigt, hvis den pågældende bliver ”besværlig”. Mange aktører indenfor lejerettens område kan formentlig nikke genkendende til denne problemstilling. Det kan imidlertid også være, at tidsbegrænsningen er begrundet i andre forhold, for eksempel et ønske om at kunne disponere over lejemålet i forbindelse med nogle planlagte indvendige ændringer af ejendommen eller lejligheden, hvor det så er mest bekvemt, at lejligheden ikke er beboet.
Tidsbegrænsede lejekontrakter er under alle omstændigheder underlagt reglerne i lejelovens § 80. Heraf fremgår det, at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb, hvis lejeaftalen er tidsbestemt. Det fremgår dog samtidig af § 80, stk. 3, at Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkelig begrundet i udlejerens forhold. Der er en stor retspraksis omkring disse forhold, og afgørelserne er med til at definere, hvornår tidsbegrænsningen kan eller ikke anses for tilstrækkelig begrundet i udlejerens forhold. En nyere afgørelse fra Østre Landsret kan også belyse spørgsmålet. Sagens omstændigheder var som følger:
En lejer var pr. 1. september 2012 indtrådt i en lejekontrakt, der var tidsbegrænset til midten af juli måned 2015 med den begrundelse, at lejligheden på det tidspunkt skulle gennemgribende moderniseres.
I april måned 2015 indbragte lejeren en sag for Huslejenævnet med påstand om, at tidsbegrænsningen skulle tilsidesættes, fordi det efter lejerens opfattelse var mere byrdefuldt for den pågældende lejer, end hvad der var gældende for andre lejere i ejendommen, ligesom det blev gjort gældende, at tidsbegrænsningen ikke var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold. Efter behandling i Huslejenævnet, Huslejeankenævnet og Byretten endte sagen i Østre Landsret.
I Byretten (Boligretten) blev tidsbegrænsningen tilsidesat netop med henvisning til, at begrænsningen ikke var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, jf. lejelovens § 80, stk.3, idet udlejeren ikke havde fremlagt en plan for gennemførelse af moderniseringerne. Byretten var i øvrigt af en opfattelse, at lejeren ikke havde udvist passivitet, fordi lejeren efter de foreliggende oplysninger havde fået den opfattelse, at lejeaftalen kunne forlænges efter udløb.
I Landsretten forklarede udlejeren mere om sine byggeplaner, herunder at lejligheden faktisk fremtrådte som moderniseret, men at man så sig nødsaget til at starte forfra med en ny modernisering, fordi den først gennemførte modernisering ikke kunne dokumenteres. Dette forhold havde en betydning for, hvilken leje der efterfølgende kunne fastsættes for lejemålet.
Landsretten udtalte imidlertid, at da lejemålet allerede i vidt omfang var moderniseret, havde udlejeren ikke godtgjort, at tidsbegrænsningen var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, og derfor blev tidsbegrænsningen tilsidesat.
Afgørelsen viser, at man kan have nok så gode begrundelser for at ville tidsbegrænse en lejeaftale, men der er altså ikke på forhånd nogen sikkerhed for, at det holder, fordi domstolene har en vid adgang til at vurdere rimeligheden.
25/9 2018
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland