Hej
Jeg har købt et sommerhus med udsigt til vand og overtog for få uger siden. Det ligger i 2. række, men det hus, der ligger foran, er så tilpas lille, at jeg kan se vandet. Nu er der startet en større renovation af huset, og taget vil blive løftet så meget, at jeg ikke vil kunne se vandet længere. Er der noget, jeg kan gøre for at stoppe tagløftningen, eller kan jeg ophæve købet overfor sælger? Det er meget vigtigt for mig, at jeg kan se vandet. Det var grunden til, at jeg overhovedet ville købe.
Svar
Hej
Dit spørgsmål giver anledning til flere overvejelser.
I forbindelse med salg/køb af fast ejendom er køber underlagt en undersøgelsespligt. Det vil altså være et spørgsmål om, hvorvidt du, som køber, burde have undersøgt, om der var deklarationer/servitutter tinglyst på naboejendommen, som kunne sikre den omtalte udsigt. Overfor købers undersøgelsespligt står dog sælgers oplysningspligt – hvis sælger havde viden om et nært forestående byggeri, burde han have fortalt dette til dig i forbindelse med salget. Som jeg læser dit brev, har du, eller din rådgiver, ikke undersøgt genboens tinglysningsbog, og sælger har ikke givet oplysninger.
På den baggrund vil svaret på dit spørgsmål først og fremmest bero på, om lokalplanen giver tilladelse til, at din genbo foretager et sådant byggeri? I bekræftende fald skal det undersøges, om der er givet byggetilladelse til byggeriet, og om der, i forbindelse med behandlingen af byggetilladelsen, skulle være foretaget partshøring af den tidligere ejer eller dig afhængigt af, hvem der ejede sommerhuset, da byggetilladelsen blev behandlet. Der skal foretages partshøring i forbindelse med en behandling af en byggetilladelse, såfremt byggeriet udgør en konkret væsentlig gene for omkringliggende bebyggelser. Dette beror på en konkret vurdering.
Såfremt der skulle være foretaget partshøring, men dette ikke er sket, kan byggetilladelsen altså være ugyldig, og byggeriet kan standses på denne baggrund.
Hvis der er foretaget partshøring, hvor sælger/den tidligere ejer var ejer af sommerhuset, men der på trods af dette er givet byggetilladelse, vil byggetilladelsen formentlig være gyldig, og du kan derfor ikke standse byggeriet på baggrund af manglende eller ugyldig byggetilladelse. Imidlertid ville sælger i det tilfælde have haft viden om byggetilladelsen og det nærtforestående byggeri, hvorfor han skulle have givet dig oplysninger om dette i forbindelse med købet – især hvis han har været vidende om, at vandudsigten var væsentlig for dig. Dette hænger sammen med den ovenfor omtalte oplysningspligt. Hvis sælger havde viden, som han tilbageholdte, vil du formentlig kunne fremsætte erstatningskrav eller krav på forholdsmæssigt afslag i købesummen, såfremt betingelserne herfor er opfyldt, og der vil muligvis være grundlag for ophævelse af købet, hvis der er tale om en meget væsentlig mangel.
Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat med henblik på konkret at få afklaret sagen og dine muligheder.
Advokathuset Nordsjælland
Hillerød, den 4/10 2018
Henrik Kieler