Når en lejer afstår sit lejemål, betyder det, at han sætter en anden i sit sted i forholdet til udlejer som en permanent løsning. Afståelsesret har især betydning for lejere, der driver virksomhed med tilknyttet goodwill, eller som f.eks. har afholdt store udgifter til ombygning eller forbedringer, der vil kunne benyttes af en ny lejer. Derudover har en afståelsesret også betydning for lejere i uopsigelige lejemål, fordi lejerne ellers ikke kan komme ud af deres foropligtelser, før uopsigelighedsperioden udløber.
En afståelse er udtryk for, at den nye lejer indtræder i lejemålet og dermed fortsætter dette på uændrede vilkår. Den nye lejer påtager sig derved alle de forpligtelser, der følger af lejekontrakten og erhvervslejeloven, ligesom den nye lejer får alle de rettigheder, der følger af aftalen og loven. Det betyder også, at udlejer ikke kan kræve ændrede lejevilkår overfor den nye lejer som en betingelse for afståelsen.
Om en lejer kan afstå lejemålet afhænger i første omgang af, hvad den pågældende har aftalt med udlejer. I erhvervslejeretten er der således mulighed for at aftale sig frem til, om lejeren skal have en sådan afståelsesret, ligesom det kan aftales, hvilke vilkår der skal gælde for afståelsen. I mange erhvervslejekontrakter er der også indsat bestemmelser om forholdet. Typisk vil der også være taget stilling til, om lejeren har ret til f.eks. at fremleje sit lejemål.
Hvis parterne ikke har taget stilling til spørgsmålet om afståelse, falder man tilbage på reglen i erhvervslejelovens § 55. Af denne bestemmelse fremgår det, at lejeren har ret til at lade en anden lejer indenfor samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår, medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette. Det betyder med andre ord, at lejeren altid har ret til at afstå sit lejemål, medmindre parterne altså har aftalt sig ud af dette. Hvis der sker en afståelse efter erhvervslejelovens regel, er grundbetingelsen dog, at lejemålet skal afstås til fortsat drift indenfor samme branche.
Selvom man som lejer har en afståelsesret, skal man dog være opmærksom på at få sagen ”fulgt til dørs”, således at udlejer ikke af en eller anden grund alligvel kan modsætte sig dette. En nyere afgørelse fra Vestre Landsret er et eksempel herpå.
Den pågældende sag drejede sig om et lejemål, hvorfra der blev drevet et slagterhus med butiksudsalg. Ejendommens ejer havde i år 2016 solgt virkomheden med køberet til ejendommen til en lejer, der drev virksomheden videre, medens ejeren beholdt ejendommen og dermed blev udlejer. I juli måned 2018 afstod lejeren lejemålet til en ny lejer, og den første lejer (et selskab) gik kort efter konkurs. Udlejer blev den 9. august 2018 anmodet om at tiltræde afståelsen fra lejer 1 til lejer 2, men udlejer afviste den 14. august 2018 at gøre dette, medmindre man forinden havde modtaget tilfredsstillende oplysninger om ledelsen af og økonomien for den nye lejer. Den 19. september 2018 gjorde udlejer opmærksom på, at de ønskede oplysninger endnu ikke var fremsendt. Da man den 9. oktober 2018 fortsat ikke havde modtaget oplysningerne, afviste udlejer at godkende afståelsen og anmodede den nye lejer om at forlade lejemålet pr. 1. november 2018.
Vestre Landsret lagde vægt på, at både den gamle og den nye lejer havde samme ejerkreds og ledelse, og da den første lejer var gået konkurs efter kun ca. 1 ½ års drift, havde det været berettiget, at udlejer havde efterspurgt informationen i forhold til den nye lejer. Udlejer havde derfor også haft ”vægtige grunde” til at modsætte sig afståelsen, også selvom der senere var stillet en sikkerhed for, at den nye lejer kunne overtage ejendommen i henhold til køberetten.
Sagen viser, at man fra lejer-side er nødt til at være opmærksom på de krav, som udlejer kan stille for at godkende afståelsen, og årsagen er naturligvis, at udlejer ikke skal stilles væsentligt ringere, selvom lejeren udskiftes.
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland